מאת איתי פנקר
פרויקטים שנופלים בגלל בעיות מימון או תכנון לקוי, לצד אי-כדאיות כלכלית בפריפריה: תמ"א 38 לא יכול לענות על הביקוש לדירות בישראל
בשנים האחרונות יצא לי לשמוע לא מעט פעמים כי פתרון משבר הדיור בארץ הוא פרויקט תמ"א 38, אך רק כאשר יצא לי לקרוא את מאמרה של שני ליבמן שהתפרסם באתר "מאמרים", בו טענה שפרויקטים של תמ"א 38 יגרמו להתווספותן של אלפי יחידות דיור ולכן זהו הפתרון, נפל לי האסימון. ממשלת ישראל נותנת לנו אשליה של פתרון, אך בפועל רוב הפרויקטים לא יוצאים לדרך
לפני הכל, נגדיר מהו בכלל פרויקט תמ"א 38. תמ"א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, מתאפשרים קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים, וכפועל יוצא ממימוש התמ"א מתקבלים גם היתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות: חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הרחבת יחידות דיור קיימות ועוד.
אז גם אתם בטח שואלים את עצמכם, אם זה פרויקט שכולם מרוויחים בו ויש לו כל כך הרבה יתרונות, איך זה לא הפתרון למשבר הדיור? הרי זה יוצר המון יחידות דיור חדשות. אז זהו שלא!
ראשית, מכיוון שלקבלנים מנוסים אין סיבה להיכנס לפרויקטים של תמ"א 38, כי בשבילם זו תמורה כלכלית נמוכה ליחס של השקעה וזמן – ישנה מגמה שלמה של יזמים חסרי ניסיון הנכנסים לתחום. זה יכול להיות מהסטודנט הפשוט שעבר קורס בסיסי בתמ"א 38 ועד לקבלני שיפוצים שרוצים לגדול. חוסר הניסיון הזה גורם להם להבטיח ולמכור לנו אשליות, אך כאשר מגיעים לתחום המימון המון יזמים נתקלים בקשיים. במקרה הטוב הם גורמים לביטול הפרויקט, ובמקרה הרע לפשיטת רגל במהלך הפרויקט עצמו והפסד כסף עצום לדיירים עצמם. לדברי ערן ניצן, סמנכ"ל יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים, בערך אחד מכל עשרה פרויקטים של תמ"א 38 שהחלו מגיע לידי מימוש.
כמו כן, ישנם קשיי בירוקרטיה. במסגרת הפרויקט נדרש הקבלן להשיג היתרים, אישורים למיניהם, תכניות הנדסיות וכיו"ב. כל אלה לא פעם נתקלים בקשיים בירוקרטיים המעכבים ואף מסכלים את ביצוע הפרויקט. דוגמה לכך היא העיר תל אביב – עבודה עם מתכננים שאינם מומחים לנושא הביאה לתופעה של פסילת 90% מהתוכניות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 שהוגשו בתל אביב, בשל כשלים הנדסיים בתכנון.
בנוסף, גם כאשר משיגים מימון ומצליחים לעבור את כל הבירוקרטיה, נוצר מצב שזכויות הבנייה ניתנו באופן שווה לכל הערים בארץ, ועל כן תוספת קומה וחצי בתל אביב או בגבעתיים אינה שווה מבחינה כלכלית לתוספת קומה בפריפריה. דבר זה גורם לחוסר התעניינות מצד היזמים וביצוע מועט ולא מספיק של פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה. אדריכלית העיר אשקלון, קליקה דינה, טוענת כי לעירייה לא הוגשו בקשות במסגרת תמ"א 38, וזאת למרות שהעיר אשקלון מעודדת את ההליך.
לסיכום, לדעתי פרויקט תמ"א 38 אינו הפתרון למשבר הדיור. חוסר הניסיון, חוסר המימון, הבירוקרטיה ואי הכדאיות גרמו לכך שמימוש הפרויקטים איטי מהרצוי, ובכך החוסר ביחידות דיור גדל ולא יכול לענות על הביקוש הרב שיש בישראל. מה גם שמטרתו של הפרויקט היא בכלל חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך זה נראה שלממשלה אין כל בעיה עם זה. יתרה מכך, נראה כי אף נוח לה שמכניסים את הנישה הזאת כפתרון לבעיית הדיור. הממשלה לא נותנת פתרון לבעיה האמתית, שהיא מצוקת הדיור. אם תחשבו על זה, אולי האינטרס הוא שלא יהיה פתרון, אבל זה כבר רמז לטור דעה הבא שלי.